Entre el suelo y el cielo

No, no vamos a hablar de la canción de mecano sino de uno de los temas por excelencia en cuanto a letra pequeña se refiere y que nos dará para varias entradas: las cláusulas de suelo y techo en las hipotecas. 

El suelo y el techo de las hipotecas, son los porcentajes mínimo y máximo respectivamente que se establecen a la hora de realizar la revisión de una hipoteca, independientemente del diferencial que se tenga firmado y del valor del euribor en el momento de a revisión. 

El problema surge cuando el euribor se sitúa por debajo del llamado suelo de la hipoteca, el caso contrario no se ha dado. Cuando el euribor estaba alto y los diferenciales eran ridículos en comparación a los que se ofertan hoy en día (en cuestión de cinco años se ha pasado de ofrecer un diferencial del 0,25 o el 0,50 a un 3% y un 4%) muchos no se fijaron y el banco coló la cláusula en la letra pequeña sin informar adecuadamente al respecto. Tanto es así que cuando el euribor se desplomó y muchos hipotecados se las prometían felices de dar un alivio a sus bolsillos se dieron de bruces contra el suelo des sus créditos hipotecarios.

Hay que reconocer que los bancos son bastante olvidadizos en cuanto a facilitar información importante, ejem. Para muestra un botón, según el portal helpmycash ahora que es por todos conocimos estos conceptos lo que hacen muchas entidades es 'disimularlos' bajo nombres y perífrasis que suenan bonitas como 'interés mínimo' o 'límites de variabilidad'. Gracias a estas fórmulas consiguen que el hipotecado novato firme un interés distinto y más alto que el pactado con el banco. Los notarios también tienen su parte de culpa ya que tienen el deber de advertir a los contratantes cuando alguna de estas fórmulas resulten abusivas, aunque en la práctica se limiten a leer el contrato, firmar y llevarse la pasta. 

Que no cunda el pánico: todo es negociable y varios jueces ya han dictado sentencias que condenan a los bancos a rebajar, eliminar e incluso devolver las cuotas pagadas de más. Asimismo, entidades como AUSBANC o ADICAE  están llevando a cabo denuncias colectivas para que el suelo de la hipoteca sea retirado y para que los bancos devuelvan el dinero cobrado de más.

Asimismo, el Senado ya ha instado al Gobierno para que elimine este tipo de cláusulas de las hipotecas basado en el cumplimiento de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre), que establece la exclusión de todas las cláusulas abusivas en los contratos y ésta entraría dentro de este tipo de cláusula abusiva dentro de un contrato de crédito hipotecario.

Para empezar trata de negociar con tu banco, es lo que se llama hacer una novación  para mejorar las condiciones de tu hipoteca. Eso sí, ten en cuenta que los bancos establecen comisiones por modificación de contrato, generalmente entre 0% y 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca y hay que pagar tasas y gastos

• Notario: del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.
• Registro de la propiedad: 50% de los gastos del Notario.
• Tasación: entre 250 y 350 euros.

Si tu entidad no atiende a razones siempre puedes subrogar tu hipoteca, esto es, cambiarte de banco. Normalmente intentarán hacerte un descuento o incluso igualarte las condiciones del competidor.

La subrogación implica menos gastos que una cancelación del préstamo actual y la apertura de un nuevo préstamo en la entidad donde se quiera trasladar la hipoteca pero igualmente tienes que pagar gastos de notaría y los gastos de registro (ambos rebajados) aunque algunas entidades se hacen cargo o al menos cubren parte de los mismos. Esta opción. Sin embargo, esta modalidad no permite realizar ampliaciones de capital ni agregar nuevos titulares que sí se contemplan en una novación.

Como siempre, más vale prevenir que curar, existen cientos de páginas web de comparativas, cálculo de cuotas de hipotecas, etc. Leer la letra pequeña e incluso hacer que un abogado lea el contrato y te advierta de posibles abusos sería lo ideal. Luego la realidad se impone y más en tiempos de sequía crediticia en la que conseguir que el banco te de la hipoteca con las condiciones que sean es casi un milagro. Al menos que no nos pille desprevenidos. También es verdad que ya muchos bancos han eliminado esta cláusula que se compensa con variables más caras.